乐鱼(中国)leyu|2017年房地产进入调整阶段

（原标题：中国指数研究院公布：中国房地产市场2016总结与2017趋势未来发展）2017年1月4日，首届中国房地产大数据年会在上海崇明岛开会。会议中，中国指数研究院公布《中国房地产市场2016总结与2017趋势未来发展》，基于全面的房地产大数据体系，对2016年的市场形势展开了总结，并对2017年的行业发展作出预判，为社会各界获取糅合和参照。1.2016年中国房地产市场形势总结2016年，房地产市场步入本轮周期的高点，全年成交价规模创历史新纪录，城市分化态势沿袭。国庆节前后，各地政府密集实施调控政策，四季度市场走势日趋稳定。

政策方面，政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从严格到热点城市持续放宽的过程：两会明确提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价较慢下跌，政策分化更进一步显出。一方面，热点城市调控政策大大放宽，出租汽车限贷力度及各项监管措施屡屡加码，遏止投资投机性市场需求，防止市场风险；另一方面，三四线城市仍坚决去库存策略，从供需两端提高市场环境。同时，中央强化房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等之后突破前进，为行业长年发展大力建构良好环境。

价格方面，热点城市房价涨幅明显，调控放宽后价格渐大位。不受严格货币环境、阶段性供需紧绷及地价下跌影响，热点城市房价较慢上升，1~11月百城住宅价格总计下跌17.83%。在四季度多城调控政策密集实施后，热点城市的新房及二手房价格涨幅皆经常出现回升。成交价方面，市场成交价全年高位运营，成交价结构显著移除。

2016年，各类市场需求持续获释，房地产交易高位运营，50个代表城市商品住宅成交量同比快速增长超强两成，绝对量创历史同期新纪录。国庆节前后热点城市调控政策密集实施，代表城市市场热度开始回升，四季度成交量高位上调。从成交价结构来看，核心一二线城市各层级产品总价提高明显，热点城市的提高市场需求也大力获释，成交价结构移除，大户型成交价占到比提高。

土地方面，一二线土地市场高温，高价地研发识风险。2016年，300个城市土地市场供需仍呈圆形上升趋势，各类用地发售同比上升11.0%，成交价同比上升5.7%。但是，热点城市土地市场持续高温，拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率，全国300个城市各类用地成交价楼面价同比下跌38.7%；平均值溢价率为43.13%，较2015年提升26.91个百分点。

值得注意的是，2016年房企销售转好及严格的资金环境，企业拿地热情高涨，重点一二线城市高价地块频出，特别是在是合肥、苏州、南京、上海等城市，未来市场走势十分有一点注目。企业方面，百亿房企市场份额升到五成，行业统合加快。2016年，品牌房企销售业绩再创新高，百亿房企配套至131家，市场份额升到50%，且恒大、万科及碧桂园销售额多达3000亿元，打开了房企规模化发展的新时代。

在较好销售业绩反对下，企业现金流充足，拿地意愿反感。2016年行业格局也在再次发生着深刻印象变化，央企、国企减缓统合重组，房企资本融合进程减缓。2.2017年中国房地产市场趋势未来发展2017年，因城施策将在触风险与去库存基调下大大深化，热点城市面对量价消息传递，而三四线城市未来将会沿袭稳定走势。

根据中国房地产业中长期发展动态模型分析，预计2017年全国房地产市场将呈现出销售量价消息传递，新开工小幅上升，投资短距离快速增长的特点。市场需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将经常出现消息传递，预计全年降幅将超过12.8% ~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现出上升，二线城市降幅更为明显，三四线城市市场波动陡峭。

供应方面，鉴于一二线城市销售回升，新开工意愿也严重不足，而前期土地成交价正处于低位，将使全国新开工经常出现小幅上升，预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿强化，拿地将有所增加，推展投资快速增长，我们测算房地产投资增长速度在2.5%~4.5%之间。价格方面，市场需求消息传递造成价格有所暴跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

2017年我们对于一二线城市市场的整体辨别是量价转入调整阶段，但是有所不同的城市仍不存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房研发建设的市场空间大大被传输，城市产业升级带给的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也未来将会沦为行业新机遇。二线短路城市房价空间被欠下，量价消息传递成大概率事件，但不具备产业和人口承托的城市，将沦为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州获益于城市群发展，城市潜力渐渐显出，量价转入稳定快速增长周期；西部节点型城市发展未来将会转入新阶段，房价尚属比较洼地，如重庆、成都、西安等城市。

此外，坐落于大城市周边的小城市或自身产业优势明显的三四线城市，房地产市场发展仍不具备潜力。1代表城市共50个，一线还包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线还包括天津、重庆、杭州、武汉、沈阳、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省不会城市和计划单列市；三线还包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、张家口、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。

本文来源：乐鱼(中国)leyu-www.xiumei66.com